Immobilieninvestition im Vergleich: Deutsche Metropolen und Belgrad als aufstrebender Standort
9. September 2026
Die Suche nach stabilen Sachwerten führt Anleger seit Jahren in deutsche Großstädte. Steigende Kaufpreise, sinkende Bruttorenditen und regulatorische Eingriffe wie der Mietendeckel haben jedoch dazu geführt, dass sich der Blick vieler Kapitalanleger weitet. Osteuropäische Hauptstädte rücken in den Fokus, allen voran Belgrad. Wer über eine Diversifikation nachdenkt, sollte die Rahmenbedingungen beider Märkte kennen, denn Kaufpreise, Nebenkosten, Mietrecht und steuerliche Behandlung unterscheiden sich deutlich.
Preisniveau und Renditen in deutschen Städten
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat nach der Preiskorrektur der Jahre 2022 und 2023 eine Bodenbildung erreicht. Laut dem Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts lagen die Preise für Wohnimmobilien im vierten Quartal 2024 wieder leicht über dem Vorjahreswert, nachdem sie zuvor sieben Quartale in Folge gefallen waren.
In München bleibt das Preisniveau europaweit an der Spitze. Für Eigentumswohnungen im Bestand werden je nach Lage zwischen 8.000 und 12.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Berlin bewegt sich im Mittel bei rund 5.000 bis 6.500 Euro, wobei innerstädtische Altbauten in Prenzlauer Berg oder Mitte deutlich darüber liegen. Leipzig gilt weiterhin als eine der wenigen Großstädte mit Preisen unter 3.000 Euro pro Quadratmeter in einfachen Lagen.
Die Bruttomietrenditen in den A-Städten liegen im Mittel zwischen 2,5 und 3,8 Prozent. Der Immobilienmarktbericht des vdp weist für 2024 wieder leicht steigende Neuvertragsmieten aus, was die Renditen stabilisiert. B- und C-Städte wie Chemnitz, Magdeburg oder Duisburg erreichen zwar Bruttorenditen von fünf Prozent und mehr, bringen aber höhere Leerstandsrisiken mit sich.
Belgrad – Bild von falco auf Pixabay
Belgrad im Vergleich: Wachstumsmarkt mit anderer Kostenstruktur
Wer ausländische Standorte in Betracht zieht, findet in der serbischen Hauptstadt eine deutlich andere Ausgangslage. Belgrad hat in den vergangenen zehn Jahren ein starkes Preiswachstum erlebt, ausgehend allerdings von einem sehr niedrigen Niveau. Nach Daten des Republički geodetski zavod, der staatlichen Vermessungs- und Katasterbehörde Serbiens, lagen die durchschnittlichen Verkaufspreise für Neubauwohnungen in Belgrad im Jahr 2024 bei rund 2.900 Euro pro Quadratmeter. In zentralen Bezirken wie Vračar, Stari Grad oder dem Neubaugebiet Belgrade Waterfront werden 4.500 bis über 8.000 Euro erzielt, in Randlagen wie Zemun oder Voždovac liegen die Preise dagegen bei 1.800 bis 2.500 Euro.
Ausländische Käufer sind in Serbien grundsätzlich zugelassen, allerdings gilt das sogenannte Reziprozitätsprinzip. Deutsche Staatsbürger können Wohnimmobilien in Belgrad erwerben, sofern serbische Staatsbürger dies in Deutschland ebenfalls dürfen, was der Fall ist. Landwirtschaftliche Flächen sind für Nicht-EU-Ausländer weitgehend gesperrt. Die praktische Abwicklung erfolgt über einen serbischen Notar, ein Anwalt ist nicht zwingend vorgeschrieben, aber üblich. Lokale Maklerhäuser wie Ikat Nekretnine – Belgrade real estate agency begleiten ausländische Käufer durch die Prüfung des Grundbuchauszugs, die Kaufvertragsverhandlung und die Registrierung beim Katasteramt.
Die Bruttorenditen in Belgrad liegen laut Marktbeobachtungen internationaler Berater zwischen fünf und sieben Prozent bei klassischer Langzeitvermietung. Kurzzeitvermietung über Plattformen erzielt in touristisch geprägten Innenstadtlagen höhere Werte, unterliegt aber seit 2023 strengeren Registrierungspflichten und einer Aufenthaltsteuer.
Kaufnebenkosten und steuerliche Belastung
Ein Vergleich der Investitionsstandorte ist ohne die Nebenkosten unvollständig. In Deutschland summieren sich Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision auf zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen und 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Thüringen und dem Saarland. Notar und Grundbucheintragung liegen bei rund 1,5 bis 2 Prozent. Die Maklerprovision wird seit Dezember 2020 beim Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums hälftig geteilt.
Serbien arbeitet mit einer anderen Systematik. Beim Kauf eines Bestandsobjekts fällt eine Immobilienübertragungssteuer von 2,5 Prozent an, die in der Regel der Verkäufer trägt, in der Praxis aber oft auf den Käufer überwälzt wird. Beim Erwerb einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger greift stattdessen die Mehrwertsteuer, aktuell 10 Prozent auf Wohnraum. Notar- und Katasterkosten belaufen sich auf etwa 0,5 bis 1 Prozent. Maklerprovisionen liegen üblicherweise bei zwei bis drei Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer. Die jährliche Grundsteuer bewegt sich in Belgrad zwischen 0,3 und 0,4 Prozent des amtlich festgelegten Immobilienwerts.
Die laufende Ertragsbesteuerung fällt in Serbien vergleichsweise moderat aus. Mieteinkünfte natürlicher Personen werden mit einer effektiven Rate von rund 20 Prozent belegt, wobei eine pauschale Werbungskostenpauschale von 25 Prozent abgezogen werden kann. In Deutschland unterliegen Mieteinkünfte dem persönlichen Einkommensteuersatz, der bis zu 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag erreichen kann. Zwischen beiden Staaten besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen aus dem Jahr 1987, das die Besteuerung von Immobilienerträgen dem Belegenheitsstaat zuweist.
Rechtliche Rahmenbedingungen und Marktrisiken
Der deutsche Mietwohnungsmarkt ist stark reguliert. Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen und Milieuschutzsatzungen in vielen Großstädten schränken die Ertragsentwicklung ein. Kündigungsschutz und die Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten sind gesetzlich detailliert geregelt. Dem steht ein außergewöhnlich stabiles Grundbuchsystem gegenüber, das internationalen Anlegern hohe Rechtssicherheit bietet.
Serbien hat sein Kataster in den vergangenen Jahren digitalisiert und in ein einheitliches elektronisches Register überführt. Trotzdem bestehen in älteren Beständen, insbesondere aus der Zeit vor 2000, gelegentlich Unklarheiten bei der Eigentumshistorie. Eine sorgfältige Prüfung des Grundbuchauszugs, der Baugenehmigung und der Nutzungsbewilligung ist Pflicht. Serbien ist EU-Beitrittskandidat, was mittelfristig regulatorische Angleichungen und potenziell weitere Preissteigerungen erwarten lässt. Zugleich bestehen Währungsrisiken, da der serbische Dinar zwar seit Jahren eng an den Euro gekoppelt ist, aber keiner formellen Bindung unterliegt.
Praktische Überlegungen für Anleger
Wer beide Märkte gegeneinander abwägt, sollte den Anlagehorizont, den gewünschten Verwaltungsaufwand und die persönliche Steuersituation in den Vordergrund stellen. Deutsche Objekte in A-Städten eignen sich für Anleger, die auf Wertstabilität und geringe Verwaltungshürden setzen und niedrigere laufende Renditen akzeptieren. Belgrad bietet höhere Anfangsrenditen und ein spürbares Wachstumspotenzial, verlangt aber Marktkenntnis, verlässliche lokale Partner und die Bereitschaft, sich mit einer fremden Rechtsordnung sowie den Gepflogenheiten des serbischen Notariats auseinanderzusetzen.
Empfehlenswert ist eine physische Vorabprüfung des Objekts, ein Gespräch mit einem in Serbien zugelassenen Steuerberater und die schriftliche Fixierung aller Nebenabreden im notariellen Kaufvertrag. Für die laufende Verwaltung aus dem Ausland stehen in Belgrad spezialisierte Property-Management-Anbieter zur Verfügung, deren Konditionen sich meist zwischen acht und zwölf Prozent der Nettomieteinnahmen bewegen. Ergänzend empfiehlt sich der Abschluss einer Gebäude- und Haftpflichtversicherung bei einem lokalen Anbieter, da deutsche Policen serbische Objekte nicht abdecken.
Beide Standorte lassen sich nicht als Konkurrenten begreifen, sondern als komplementäre Bausteine eines diversifizierten Immobilienportfolios. Der Vergleich zeigt, dass Belgrad kein Ersatz für deutsche Kernlagen ist, wohl aber eine ergänzende Option für Anleger mit mittlerem Risikoprofil und Interesse an einem Markt, der sich strukturell an europäische Standards annähert und im Zuge des EU-Beitrittsprozesses weiter an Transparenz gewinnen dürfte.
